Dec 23, 2020
Una guía para el desempeño energético de edificios
La eficiencia energética de los edificios se ha convertido en un factor crítico en las transacciones comerciales de bienes raíces. Una nueva guía ayuda a evaluar la eficiencia y a estimar los costos de la actualización.
Se está prestando mucha atención a la mejora de la eficiencia energética de los vehículos que consumen gasolina, los motores que alimentan equipos industriales y los sistemas de climatización que mantienen cómodos nuestros hogares y oficinas. ¿El motivo? La reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) producidas por los motores de combustión interna, la generación de energía eléctrica y otras fuentes se considera un paso crucial para reducir la huella de carbono de la sociedad y hacer del mundo un lugar más limpio.
Sin embargo, hay otro componente importante de la economía mundial en el que tal vez no se piense de inmediato cuando se examinan las estrategias para reducir el consumo de energía. De hecho, según algunas estimaciones, este sector es responsable de casi el 30 % de las emisiones mundiales anuales de GEI.
Ese componente corresponde a los edificios. Pero la mejora de la eficiencia energética de los edificios comerciales, desde torres de oficinas hasta centros comerciales, pasando por viviendas multifamiliares y almacenes, presenta retos singulares. Uno de los mayores retos radica en los sistemas y equipos ineficientes que se encuentran en las estructuras más antiguas que seguirán estando ocupadas durante las próximas décadas, y que actualmente constituyen la gran mayoría del inventario de bienes raíces comerciales en todo el mundo.
Architecture 2030 es una organización cuyo objetivo es “transformar rápidamente el entorno global construido para llevarlo de ser el mayor contribuyente de las emisiones de gases de efecto invernadero a ser una parte central de la solución a la crisis climática”. Según sus estimaciones, dos tercios de la superficie total de construcción del mundo seguirán en uso dentro de 30 años.
Otro problema es que solo una pequeña fracción de los edificios existentes se renuevan en un año dado. Architecture 2030 estima que el número es de solo 0.5-1 %. Y mientras que iniciativas como LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), Green Globes y otras están teniendo un impacto en las nuevas construcciones, estas estructuras más eficientes representan una parte muy pequeña del total de las construcciones.
Claramente, mejorar los perfiles de uso de energía de los edificios más antiguos es un objetivo que vale la pena. Sin embargo, parte del desafío para lograr este objetivo es que, hasta hace poco, los compradores y vendedores de propiedades comerciales no habían tenido que pensar mucho en el consumo de energía. Los miembros del comité de evaluación ambiental, gestión de riesgos y medidas correctivas (E50) esperan que su nueva guía para la evaluación del desempeño energético de los edificios y la mejora en la evaluación del estado de las propiedades (E3224) cambie esta dinámica. El estándar guía la evaluación del desempeño energético cuando los edificios cambian de propietario, un momento ideal para hacer mejoras, y depende de la realización de algo llamado “BEPIE”. Esta es la historia de este importante nuevo estándar.
El papel de las PCA
Un paso crítico en cualquier negociación que implique la venta de un edificio comercial es la evaluación del estado de la propiedad, o PCA, por sus siglas en inglés. En resumen, el propósito de la PCA es identificar cualquier deficiencia física llamativa de la propiedad y recopilar esa información para que el comprador la evalúe. Es similar a la inspección de una vivienda residencial.
Una de las razones por las que las PCA todavía no incluyen estos datos es que “Los usuarios y productores tienen el estándar E2018 tan marcado como un protocolo estándar, que se resisten a introducir nuevos conceptos en él”, dice Jim Bartlett, vicepresidente sénior de Bureau Veritas y vicepresidente del subcomité E50.02 (que también desarrolló el estándar E3224). Una segunda razón es la dificultad de obtener datos completos de los servicios públicos para los edificios comerciales.
Sin embargo, hay algunas buenas noticias en este frente. Las iniciativas de reglamentación en tres estados (California, Nueva Jersey y Washington), así como en varios condados y municipios de los Estados Unidos, están facilitando el acceso a los datos sobre servicios públicos. En muchos casos, estas normas obligan a recopilar y divulgar datos sobre el consumo anual de energía de los edificios comerciales. Bartlett y su colega Anthony Buonicore del E50.02 esperan que el resultado sea una adopción más generalizada de la nueva metodología de evaluación y mejora del desempeño energético de los edficios (BEPIE, por sus siglas en inglés) en el espíritu de la nueva guía.
Requisitos de divulgación de energía
Buonicore es presidente de Sustainable Real Estate Solutions y líder del grupo de trabajo que desarrolló el estándar E3224. Explica cómo la difusión gradual pero acelerada de los requisitos de divulgación del uso de energía está afectando al mercado inmobiliario comercial, y cómo esta expansión influyó en el desarrollo del nuevo estándar.
“Lo que sucedió es que la gente empezó a ver esto llamado regulación de divulgación de la energía, donde tienes que revelar realmente, cada año, el desempeño energético de tu edificio”, dice Buonicore. “Y en muchas de las ciudades y estados, esta información podría ser revelada públicamente porque el organismo gubernamental quiere dar una ventaja a los edificios que están funcionando bien y una desventaja a los que no lo están”.
Las implicaciones competitivas de este escenario son obvias. Buonicore menciona que los clientes de bienes raíces comerciales preguntan si las propiedades en las que están interesados están sujetas a tales reglamentaciones, preocupados de que la revelación de un desempeño energético deficiente pueda dar lugar a una mayor tasa de propiedades desocupadas, especialmente en edificios de oficinas, comercios y departamentos, donde muchos de los contratos de alquiler son “triplemente netos”, requiriendo que los inquilinos paguen el seguro del edificio, el mantenimiento y los impuestos de los bienes raíces además del alquiler y los servicios públicos. “Están preocupados porque a los inquilinos, sobre todo a los milenials, les gusta ver todo verde. Están preocupados por el cambio climático, y quieren edificios con eficiencia energética.”, dice.
El equipo que trabajó en la guía de desempeño energético de edificios se dio cuenta de que, para obtener una mayor aceptación del nuevo estándar, necesitaban diseñarlo de manera que un posible comprador pudiera evaluar el perfil de uso de la energía de un edificio, ver cómo se compara con los demás y, si utiliza más energía, identificar las posibles mejoras que podrían hacerse y su costo. Estos desembolsos podrían usarse en las negociaciones de precio.
Este objetivo se logró proponiendo el estándar E3224 como complemento de la evaluación del estado de la propiedad, que ya requiere reservas para problemas del edificio. Las deficiencias identificadas en las PCA, como un estacionamiento o un techo que se desmorona y tiene que reemplazarse, sirven como moneda de cambio en las negociaciones entre un comprador y un vendedor. También requieren que se establezca una reserva para pagar el trabajo. “Los posibles compradores que están adquiriendo un edificio prefieren no tener ningún dinero en reserva, porque es dinero que no está funcionando de la manera más eficaz para usted”, dice Buonicore.
Un comprador que busca una reducción de precio también puede mencionar los datos de consumo de energía inferiores, pero con una diferencia importante. “Al tener nuestra guía de desempeño energético de los edificios como un estándar separado del E2018, el bajo desempeño energético de un edificio no se considera una deficiencia del estándar E2018 y, por lo tanto, no es necesario separar una reserva”, señala Buonicore. “Es un costo que puede ser planteado al vendedor, junto con el costo de otras deficiencias identificadas en la PCA E2018, y por el cual se puede lograr una concesión en el precio final”.
Pero, ¿qué es exactamente un desempeño del consumo de energía por debajo del promedio? ¿Cómo se determina dónde se encuentra un edificio en la línea que va desde muy eficiente a muy ineficiente?
Presión de los compañeros
Los desarrolladores de la guía de desempeño energético de edificios se dieron cuenta de que la única forma justa de juzgar el desempeño energético de un edificio era compararlo con edificios similares de la misma zona geográfica o climática. La BEPIE es el mecanismo mediante el cual se logra esto, pero también hubo que abordar el tema de a dónde dirigir a los usuarios del estándar para obtener los mejores datos comparativos.
La respuesta fue determinar qué base de datos sobre el uso de la energía cubría la gama más amplia de tipos de edificios en mayor número y ofrecía los datos de consumo más sólidos. El grupo de trabajo E3224 decidió dar a los usuarios de su guía estándar dos opciones: la base de datos de desempeño de edificios (BPD, por sus siglas en inglés) del Departamento de Energía de los EE. UU. o la base de datos Energy Star de la Agencia de Protección Ambiental de los EE. UU.
Buonicore y sus colegas se inclinan por la BPD porque proporciona información sobre un número mucho mayor de edificios comerciales y se actualiza continuamente. También señala que la BPD obtiene sus datos de las ciudades que tienen divulgación pública, y ofrece otras ventajas también. “Te permite entrar y evaluar tu tipo de edificio en el área geográfica que desees, y observa todos los edificios, los evalúa estadísticamente, y te da los resultados. Además, es de uso gratuito.”, añade.
La siguiente pregunta era cómo usar la información de la BPD para establecer el desempeño energético de edificios semejantes. El grupo de trabajo decidió identificar el desempeño del edificio semejante como el desempeño en el percentil 50, o la mediana.
“Estamos mirando el punto medio, no el promedio, porque el promedio puede verse influenciado por un desempeño inusual en cualquiera de los extremos”, dice Buonicore. “Esta fue una determinación importante, porque no había ninguna definición en ninguna parte de lo que constituye el desempeño de un edificio semejante. Así que lo definimos en el estándar E3224.”.
De la aprobación a la aceptación
Conseguir que se apruebe y publique un nuevo estándar de ASTM International es solo el principio. El siguiente paso es correr la voz y convencer a los interesados de su valor. “Tener un estándar aprobado es inútil a menos que lo incorpores y uses en la industria”, dice Buonicore.
Las empresas que financian las transacciones de bienes raíces comerciales son un grupo clave. “Desde el punto de vista de una entidad crediticia, las evaluaciones del estado de las propiedades son una herramienta para evaluar nuestro riesgo”, afirma el miembro del grupo de trabajo Damian Wach, diciendo que esta guía es “más una herramienta para evaluar la oportunidad de una mayor eficiencia energética”. Para una entidad crediticia, eso es en realidad un problema menor. Ciertamente para un propietario es un asunto mucho más importante.
No obstante, Wach, vicepresidente de la filial de Prudential Financial, PGIM Real Estate Finance, considera que la información de referencia sobre el desempeño energético de la BEPIE podría resultar útil para las entidades crediticias que deseen incentivar a los prestatarios a mejorar sus propiedades. “Cuando hacemos nuestras PCA antes de cerrar un préstamo, solamente agregamos esta característica, este segundo estándar, y eso se convierte en un punto de referencia para el desempeño energético que tienen”, dice. “Y podemos medirlo un año después para ver si han alcanzado el objetivo establecido. Podría ser muy valioso. “.
“Va a ser un poco difícil conseguir que las entidades crediticias usen este estándar, pero creo que lo harán”, continúa Wach. “Sé que lo haremos en PGIM. Estamos tratando de desarrollar nuestras propias plataformas de préstamos ecológicos, y cuando lo hagamos, podremos usar esto. Algunas entidades crediticias que tienen programas de préstamos ecológicos ya están usando el estándar.”.
Los consultores de PCA representan otro grupo de interesados cuya participación contribuirá al éxito del estándar E3224. Bartlett cree que los requisitos de divulgación de energía presionarán a sus colegas en esa dirección.
“Para que los proveedores como nosotros salgan y adopten un nuevo estándar y desarrollen nuevos productos a su alrededor, tiene que haber un impulsor convincente de la demanda”, dice Bartlett. “Los consultores externos suelen ser bastante reactivos. Una vez que un grupo de usuarios con un volumen de transacciones previsible comience a requerir la preparación de una BEPIE además de una PCA estándar, empresas nacionales como la nuestra se movilizarán para satisfacer esa demanda. Ahora que hay un estándar publicado con una metodología cuyo cumplimiento con los requisitos de divulgación del desempeño será reconocido por esos usuarios, agencias o autoridades reguladoras, tendremos un impulsor sólido y un campo de juego nivelado.”.
Buonicore está de acuerdo en que las regulaciones de divulgación de energía ayudarán a impulsar un uso más amplio de la guía de desempeño energético de edificios. También cree que la relativamente baja inversión requerida para la realización de una BEPIE como complemento de una PCA es otra razón para el optimismo, aunque reconoce que habrá una curva de aprendizaje para todos.
“Tiene que suceder, solo que va a tomar un poco de tiempo porque la gente no sabe lo que es una evaluación BEPIE y cómo se hace”, explica Buonicore. “Nunca se ha definido antes”.
Otro factor es que la guía para la realización de las PCA llegará al quinto año de su ciclo de siete votaciones y revisiones en 2020, en el que se deliberan las actualizaciones y referencias a nuevos estándares por parte de los miembros del grupo de trabajo. En opinión de Bartlett, el proceso de revisión del estándar de la PCA proporcionará una excelente oportunidad para aumentar la conciencia y acelerar la adopción del nuevo estándar de la BEPIE.
“Todos los estándares de ASTM deben ser votados para su reaprobación, revisión o retiro dentro de los cinco años siguientes a su última fecha de aprobación”, señala. “El grupo de trabajo E2018 trabajará para lograr un consenso sobre los cambios en la guía durante los próximos dos años, incluyendo las nuevas e importantes referencias al estándar E3224”.
Buonicore confía en que cuando los profesionales de bienes raíces, las entidades crediticias y los propietarios de edificios empiecen a ver los beneficios de incluir una BEPIE como parte de su debida diligencia, éste ganará fuerza. “Cuando se den cuenta y vean cuáles son las ventajas, el estándar se convertirá en real, porque solo les dirán a sus consultores que quieren el PCA E2018, y me gustaría que añadieran el E3224 como un complemento. Eso es lo que va a tomar cierto tiempo.”.
Jack Maxwell es un escritor independiente que reside en Westmont, Nueva Jersey, EE. UU.
March / April 2020
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