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Trabajo en colaboración
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Julie Kilgore es copropietaria de Wasatch Environmental, Inc. Kilgore fue uno de los 25 negociadores del Comité Federal Asesor sobre Negociación Regulatoria de Todas las Indagaciones Apropiadas de la EPA. Kilgore es presidenta del grupo de trabajo de ASTM que creó la norma técnica E 1527 para Proceso de Evaluación Ambiental de Terrenos de la Fase I y es uno de los directores de la junta de ASTM International. Para comentarios o preguntas, se puede comunicar con Julie Kilgore por teléfono 801/972-8400.

Trabajo en colaboración

La historia reciente de la práctica para la evaluatión ambiental de terrenos de la fase I

La historia del desarrollo de ASTM E 1527, Práctica para la Evaluación Ambiental de Terrenos de la Fase I (Practice for Phase I Environmental Site Assessments) a principios de la década de 1990 es una narrativa interesante sobre el valor de hacer llegar a la industria normas basadas en el consenso voluntario cuando se dispone de muy poca orientación de otros medios. Quince años después, con el cimiento de la legislación federal y una norma existente en la industria, los representantes de la Agencia de Protección Ambiental (EPA) y el grupo de trabajo ASTM E50.02.06 (parte del Comité E50 sobre Evaluación, Gestión del Riesgo y Acción Correctiva Medioambiental [Environmental Assessment, Risk Management and Corrective Action] de ASTM International) asumió un monumental esfuerzo combinado por reunir el reglamento de la EPA con la norma de ASTM para implementar los requisitos dispuestos por la legislación federal.

La historia comienza a desarrollarse en 1980 cuando surgió una legislación singular del Congreso de Estados Unidos. La Ley de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Medioambiental Total (Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act, CERCLA), en combinación con la subsiguiente Ley de Enmiendas y Reautorización del Superfondo (SARA) de 1986 dispusieron en concepto de defensa de un inocente propietario de terrenos por responsabilidad de recuperación de los costos de la EPA en sitios del “Superfondo”. La defensa del propietario de terrenos inocente dispone “adquisición sin conocimiento”, lo cual disponía que el “acusado debe haber llevado a cabo, al tiempo de adquisición, todas las indagaciones apropiadas por cuanto el propietario anterior y los usos de la propiedad de conformidad con la buena práctica comercial y habitual.”

UNA METODOLOGÍA UNIFORME PARA TODAS LAS INDAGACIONES APROPIADAS

La orientación legislativa para realizar todas las indagaciones apropiadas fue mínima y sólo proporcionó factores generales para la consideración de los tribunales. Estos factores incluyeron:

• Conocimientos especializados o experiencia por parte del demandado;
• Si el precio de compra era inferior al valor en el mercado;
• Información de conocimiento general o razonablemente obtenible;
• Contaminación obvia; y
• La habilidad de detectar la contaminación por investigación.

Si bien la mayoría de estos factores parecían ser cosa de sentido común, lo difícil era determinar qué se consideraría información de conocimiento común y razonablemente obtenible. No había uniformidad en el ámbito del sector medioambiental para guiar el grado de debida diligencia requerido para satisfacer es prueba. Era crítico crear un proceso de Todas las Indagaciones Apropiadas (AAI) que fuera claro y uniforme, pues los fallos de responsabilidad de los tribunales eran asombrosos, particularmente cuando se determinaba que el sector de prestamistas y otras partes con intereses primordialmente asegurados eran las “partes responsables” y se les impugnaban los costos de limpieza.

Varias organizaciones profesionales e industriales se habían unido para crear un método uniforme para llevar a cabo todas las indagaciones apropiadas. No obstante, esos diferentes protocolos típicamente se crearon desde el punto de vista de un solo grupo interesado y fluctuaban desde listas de una página hasta complicados manuales técnicos.

ENTRA AL ESCENARIO EL SUBCOMITÉ E50.02 SOBRE INMUEBLES COMERCIALES

En 1989, ASTM organizó un nuevo subcomité, E50.02 sobre Inmuebles Comerciales, bajo la jurisdicción del Comité E50. El enfoque primario de ese subcomité era crear una práctica estándar para llevar a cabo todas las indagaciones apropiadas, de conformidad con la buena práctica comercial y habitual, específicamente para protección contra responsabilidad en virtud de CERCLA.

El recién formado subcomité E50.02 atrajo participación de miembros de otros comités técnicos de ASTM, pero muchos representaban a grupos de interesados relativamente desconocedores del proceso de ASTM. “El principal auge de miembros del comité E50 estuvo directamente relacionado con la creación de la norma sobre AAI”, dice Gwen Eklund, una de las integrantes originales del comité E50. “A la primera reunión asistieron más de 100 ‘partes interesadas’ (abogados de bienes raíces, abogados medioambientales, abogados corporativos, reguladores, constructoras residenciales, bancarios prestamistas de hipotecas, bancarios medioambientales, asesores) había furor en torno a AAI. Los asuntos de CERLCA y el Superfondo eran importantes en ese momento porque nadie quería tener esa clase de responsabilidad.”

Eklund agregó que: “Nadie sabía con seguridad qué sería necesario para realmente cumplir con la prueba de AAI. Las actividades encauzadas a la creación de esta norma despegaron tan rápido que durante el primer año hubo reuniones casi todas las semanas. El subcomité rápidamente formó grupos de misión especial para tratar asuntos secundarios. Cada grupo en misión especial trabajó por separado y luego se reunieron otra vez.” También había representantes de la EPA. Helen Keplinger, abogada y asesora para cumplimiento de la EPA, recuerda: “Yo era principalmente observadora durante ese periodo, asistiendo a las reuniones de ASTM y reportándome a la EPA.”

En 1993, después de cuatro años de intenso esfuerzo, se publicó la primera ASTM E 1527, Práctica para la Evaluación Ambiental de Terrenos de la Fase I la cual fue ampliamente aceptada como el proceso de referencia para la realización de AAI. La rápida adopción de ASTM E 1527 se debió sin duda en gran medida a la exigencia de ASTM de que existiera representación equilibrada dentro del comité E50. Sin embargo, no se adoptó al nivel federal. “Aproximadamente en 1995, ASTM envío correspondencia a la EPA solicitando que el Organismo adoptara la norma de ASTM, pero nunca dio fruto ese pedido”, recuerda Keplinger. “Hubo discusiones tras bambalinas en la EPA, pero no resultó ninguna ratificación formal de la norma [ASTM E 1527].”

LA LEY DE TERRENOS BALDÍOS DA LUGAR A LA REEVALUACIÓN DE E 1527

Si bien la EPA estuvo presente en las etapas tempranas del desarrollo de E 1527, el organismo casi no participó con el Comité E50 en los años intermedios entre la publicación inicial de E 1527 en 1993 y las actividades más recientes. Este interés renovado fue suscitado en gran parte por la Ley de Desagravio de Responsabilidad de la Empresa Pequeña y Revitalización de Terrenos Baldíos (Ley Brownfields) en enero del 2002. La Ley Brownfields del 2002 creó nuevas protecciones contra responsabilidad para el nuevo propietario, incluso “propietario de propiedad contigua” y el “genuino potencial comprador”. La Ley de Brownfields proporcionó orientación adicional en cuanto a los criterios para llevar a cabo las AAI, y citó la norma ASTM E 1527 como la norma provisoria para satisfacer esos criterios. Sin embargo, el Congreso decidió exigirle a la EPA que creara sus propias normas y prácticas para la realización de las AAI.

Cuando el proyecto de ley Brownfields pasó a ser ley, había mucha especulación sobre por qué el Congreso creó ese mandato para la EPA que significaba volver a crear lo que ya existía en el mercado. Quizás el Congreso intentaba forzar a la EPA y a la industria a examinar detenidamente y evaluar la adecuación de un proceso de AAI que fue creado por una organización creadora de normas por consenso voluntario ajena a la arena legislativa o regulatoria. El examen y evaluación de ASTM E 1527, es de hecho lo que ocurrió durante un proceso de negociación regulatoria federal que tuvo lugar a lo largo del 2003.

Si bien el Congreso había exigido en la Ley Brownfields del 2002 que la EPA creara normas y prácticas para llevar a cabo AAI, la EPA estaba consciente de que ASTM E 1527 estaba bien establecida en el mercado. Después de llevar a cabo una serie de entrevistas con partes interesadas de los sectores público y privado, la EPA estableció un comité asesor de renegociación regulatoria que consiste en 25 negociadores que representan a grupos interesados específicos. Se mandó a los negociadores que se unieran en una colaboración para ayudar a la EPA a crear un reglamento para llevar a cabo todas las indagaciones apropiadas.

Varios negociadores nombrados para el comité de la EPA representaban organizaciones que también pertenecían al comité ASTM E50, y conocían bien el desarrollo y aplicación de E1527. Pero como con cualquier proceso de consenso, no todos los negociadores del comité de la EPA estaban completamente satisfechos con E 1527. En las primeras etapas del proceso de renegociación hubo resistencia considerable a hacer referencia a E 1527 en la nueva regulación para AAI de la EPA. La renegociación fue un proceso agotador para los negociadores, ya que cada uno de los 10 criterios para AAI dispuestos en la Ley Brownfields del 2002 fue debatido hasta el cansancio y la aplicabilidad del lenguaje utilizado en E 1527 fue examinada hasta el más mínimo detalle. Si alguna vez existió una norma de ASTM que haya sido severamente ensayada, fue durante este proceso de negociación con la EPA. El lenguaje que había sido creado en E 1527 hacía 15 años continuamente resultó ser razonable y equilibrado.

A medida que se continuaron las negociaciones de la EPA y los negociadores se familiarizaron más con el lenguaje de consenso de E 1527, la idea de hacer referencia a la norma ASTM en el reglamento de la EPA comenzó a tomar vuelo. Era importante para muchos de los participantes en el proceso de renegociación, incluidos los representantes de la EPA, abarcar todos los componentes de AAI requeridos por ley, así como las necesidades de todos los grupos interesados representados en la renegociación y no trastornar considerablemente el mercado. A medida que avanzó la actividad en colaboración, pareció ser posible un resultado en el que todos salieran ganando.

En los últimos meses de las negociaciones, la EPA anunció su intención de colaborar con ASTM International para actualizar E 1527 de tal forma que cumpliera con la regulación de AAI y así se pudiera hacer referencia a la norma actualizada en la regulación por cumplir con los requisitos federales para Todas las Indagaciones Apropiadas. Patricia Overmeyer de la Oficina de Limpieza y Re-desarrollo de Terrenos Baldíos de la EPA y el funcionario designado por la EPA para crear la regulación AAI dijo: “La EPA haría referencia a la norma ASTM E 1527 actualizada si el comité de ASTM hiciera las modificaciones necesarias a la norma de tal forma que cumpliera plenamente con la regulación final prevista sobre AAI de la EPA.”

La implementación de los cambios necesarios en E 1527 ya está en progreso. En vía paralela durante el proceso de renegociación de la EPA del 2003, el grupo de trabajo de ASTM responsable de E 1527, E50.02.06, también tenía reuniones periódicas para vigilar el progreso de la EPA. El presidente del grupo de trabajo ASTM E 1527 también era uno de los negociadores de la EPA y Overmeyer participó activamente con el grupo de trabajo de ASTM, creando un puente entre las dos actividades. Algunos miembros de la renegociación de la EPA que todavía no eran miembros de ASTM se unieron al grupo para facilitar ese puente.

En noviembre del 2003, el comité de renegociación de la EPA logró el consenso final sobre la regulación AAI propuesta por la EPA. Después, el grupo de trabajo de ASTM hizo las modificaciones finales a E 1527 y presentó el documento a la EPA para una preevaluación informal para asegurar el cumplimiento de los objetivos de la legislación federal y de la regulación de la EPA. La EPA completó su periodo de comentario público, lo cual le brindó a los miembros de ASTM una oportunidad final de proporcionarle retroalimentación a la EPA sobre la regulación AAI, mientras ASTM continuaba con su riguroso proceso de votación, lo cual le proporcionó a la EPA la oportunidad final de darle retroalimentación a ASTM sobre E 1527. Se llevaron a cabo numerosos simposios, entrenamiento y presentaciones en congresos para maximizar la participación del público y la educación del público sobre los cambios inminentes.

E 1527 RECIÉN CORREGIDA AHORA EN PLENO CUMPLIMIENTO CON LA REGULACIÓN AAI

El resultado final de este increíble esfuerzo de verdadera colaboración fue la publicación prácticamente simultánea de la regulación AAI final de la EPA y ASTM E 1527-05; la regulación AAI de la EPA hace referencia a E1527-05 por estar en pleno cumplimiento con la regulación AAI. “El hecho de que la norma ASTM corregida es plenamente compatible con la regla final y se consigue ampliamente antes de la fecha efectiva de la regla final (1º de noviembre del 2006) facilitará la implementación y minimizará los trastornos del mercado de bienes inmuebles comerciales” dijo Overmeyer.

Se han escrito —y se escribirán muchos más— artículos sobre cambios en la industria en el proceso de evaluación ambiental de terrenos, cambios en el mercado de bienes inmuebles comerciales, revitalización de propiedades subutilizadas y la expansión de las protecciones contra responsabilidad de CERCLA a causa de la Ley Brownfields del 2002, la creación de la regulación Todas las Indagaciones Apropiadas de la EPA del 2005 y las modificaciones resultantes en ASTM E 1527-05.

Sin embargo, el enfoque de este artículo es reconocer y aplaudir primero y mayormente los esfuerzos de muchos profesionales del campo que se unieron a principios de la década de 1990 para formar el grupo de tarea de ASTM que dedicó cuatro años a lograr el consenso a un proceso de evaluación de sitios ambientales sumamente imprevisible. Esas actividades tempranas resultaron en una práctica estándar de ASTM que pasó la prueba del tiempo y no flaqueó ante el riguroso examen de un grupo de negociadores de la EPA igualmente apasionado y entregado.

En segundo lugar, es importante reconocer y aplaudir la dedicación de los miembros actuales del comité de ASTM y los representantes de la EPA que trabajaron incansablemente durante otros cuatro años (2002-2005) para lograr el consenso y llevar los procesos complementarios al mercado. “Desde la perspectiva de la EPA, las cosas no podrían haber salid mejor”, dijo David Lloyd, director del Programa Brownfields de la EPA. “Tuvimos la suerte de contar con gente de mucho talento y dedicación en torno a la mesa de negociación. La estrecha relación de trabajo creada entre Patricia Overmeyer de la EPA, quien coordinó el desarrollo de la regla de todas las indagaciones apropiadas y Julie Kilgore [presidenta del grupo de trabajo de ASTM] fue crucial para que eso funcionara. Muchas gracias y merecida apreciación para ambas y para el resto del equipo." //

 
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